Inversiones: ¿qué se espera en el mercado inmobiliario estadounidense para 2024?

El sector multifamiliar e industrial se posicionan como los dos segmentos inmobiliarios con mayor volumen de inversión del 2023 y con mayor proyección de crecimiento para este año.

En el universo de las inversiones, la búsqueda de oportunidades que vayan más allá de las fronteras nacionales se presenta como una gran alternativa para poder diversificar el portafolio y aprovechar las ventajas que ofrecen los mercados extranjeros. En este contexto, es interesante analizar el panorama del mercado inmobiliario estadounidense para el 2024, conocer las oportunidades que cada uno de sus sectores ofrece y comprender los factores que moldearán su futuro.

Dentro del Real Estate de Estados Unidos, el sector multifamiliar e industrial se posicionan como los dos segmentos inmobiliarios con mayor volumen de inversión del 2023 y con mayor proyección de crecimiento para este año, mientras que el hotelero, los locales comerciales y las oficinas, añaden diversidad al escenario ocupando los últimos puestos del ranking.

La dinámica que atraviesa este mercado, en gran parte como consecuencia de la suba de tasas de interés que experimentó Estados Unidos, influyó directamente en el segmento de inmuebles residenciales. A medida que los costos de las propiedades y el alquiler se disparaban a niveles récord, la asequibilidad de la vivienda cayó a su nivel más bajo en más de 30 años. Este aumento de los precios, dio lugar a una notable preferencia del alquiler por sobre la compra, lo que se tradujo en un gran aumento en la ocupación de viviendas multifamiliares durante los últimos años.

El Real Estate Multifamily abarca aquellos edificios residenciales con múltiples departamentos que pertenecen a un solo dueño, y que fueron diseñados exclusivamente para el alquiler. En solo 2023, este sector registró un incremento de 82.100 nuevas unidades ocupadas y los últimos datos de U.S. Census Bureau revelan un hito histórico: el año pasado, la cantidad de apartamentos multifamiliares en construcción superó el millón por primera vez en su historia. Con este número tan significativo, se anticipa que el 2024 será el año más robusto en términos de oferta de este tipo de viviendas desde la década de 1980, destacando aún más el atractivo constante que presenta este sector a lo largo de los años. Además, si bien la inflación observada en Estados Unidos se mantuvo estable en los últimos meses, la misma generó un aumento en los precios de alquiler. Este fenómeno beneficia a aquellos que invierten en propiedades multifamiliares, ya que experimentan un rendimiento más alto en sus inversiones gracias a que perciben utilidades provenientes de los alquileres.

Con respecto a la compra de las viviendas unifamiliares, las ventas se desplomaron aproximadamente un 17% desde su máximo en febrero hasta su mínimo en octubre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). Si bien este año la situación aún es incierta, las tasas de interés son ciclicas y eventualmente bajarán. Es por ello que se proyecta que la adquisición de las viviendas experimentará un aumento durante el 2024, aunque a un ritmo más moderado en comparación con años anteriores, lo que no debería causar un cambio abrupto en la rentabilidad de las viviendas de alquiler.

Como mencioné anteriormente, otro sector que se posiciona fuertemente en el mercado inmobiliario es el industrial, las propiedades destinadas principalmente al almacenamiento, la logística y la distribución de bienes y servicios. En el tercer trimestre del 2023, este sector recibió una inversión de 20 mil millones de dólares y finalizó el año alcanzando niveles históricos de construcción de nuevas unidades. Con perspectivas prometedoras respaldadas por un crecimiento notable y la confianza continuada de las empresas arrendatarias de estos espacios, el Real Estate Industrial se presenta como una opción estratégica y robusta para diversificar el capital.

En el ámbito hotelero, según la National Association of Realtors, a pesar de la demanda reprimida de viajes durante el período post pandemia, los niveles de ocupación de este sector no han logrado una recuperación completa con respecto a los registrados antes del 2020 y las proyecciones indican que tampoco se alcanzarán durante 2024. Pese a esto, las perspectivas para este año siguen siendo positivas, impulsadas por la estabilización de los viajes de placer, así como el fortalecimiento de los viajes de negocios. Se espera una moderación en el crecimiento tanto de la tarifa diaria promedio (ADR) como de los ingresos por habitación (RevPAR) en 2024, mientras que la tasa de ocupación probablemente se mantendrá por debajo del 65%.

En cuanto al sector comercial, a pesar del crecimiento del e-commerce, la demanda de inquilinos minoristas que alquilan locales para sus propios negocios, ha experimentado un aumento significativo en los últimos 18 meses. A medida que la industria reconoce que aún persiste la necesidad de los norteamericanos por comprar gran parte de sus bienes y servicios en shoppings y centros comerciales, se prevé un repunte en la actividad de inversión en Real Estate comercial para la segunda mitad de 2024. La resiliencia de los centros comerciales como destinos de compras, experiencias y servicios integrales sigue siendo evidente, y los inversores anticipan oportunidades interesantes en este segmento del mercado inmobiliario estadounidense.

Por otro lado, con la excepción de algunas ciudades pequeñas en donde los edificios de oficina están sobreviviendo, la industria inmobiliaria ha aceptado en gran medida que este sector no volverá a sus niveles de ocupación previos a la pandemia, ya que las preferencias por el trabajo remoto y el desplazamiento híbrido de los empleados se mantienen firmes. Los edificios de oficinas han perdido el atractivo para los inversores, y las transacciones de ventas han disminuido más del doble que otros tipos de propiedades. Se espera que esta tendencia continúe aumentando, ya que, en los próximos años, las empresas seguirán reduciendo el espacio de sus oficinas para ahorrar en alquiler. A su vez, no todas las propiedades destinadas a oficinas se pueden convertir económicamente, y muchas veces la mejor solución deviene en demoler dichos edificios y reutilizar el terreno con otros fines.

Durante el período 2022-2023, California, Florida, Nueva York y Texas se consolidaron como los mercados inmobiliarios más valiosos dentro de Estados Unidos. Estos estados experimentaron una creciente fuerza laboral respaldada por regulaciones e impuestos que favorecen a aquellos que buscan invertir en estas áreas. Este impulso hacia el Sun Belt, con ciudades destacadas como Phoenix, Atlanta y Austin, continúa en el 2024, anticipándose que Florida mantendrá su liderazgo, mientras California y Texas seguirán siendo epicentros para inversores y compañías, gracias a sus dinámicos entornos económicos y cautivadores estilo de vida.

En síntesis, el 2024 promete un panorama dinámico en Real Estate de Estados Unidos, presentando tanto oportunidades como algunos desafíos. Estar al tanto de las últimas proyecciones del robusto mercado inmobiliario estadounidense no solo amplía el panorama, sino que también abre nuevas puertas para identificar y aprovechar negocios en otros sectores dentro de la misma industria.