julio 13, 2024

Argentina, un país donde todos pierden (incluso los ladrillos)

Hasta “los ladrillos”, la gran esperanza para los inversores, pierden dinero desde la llegada de Javier Milei.

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Desde la llegada del nuevo gobierno, todas las inversiones tradicionales pierden plata. Estamos viendo una caída en el retorno real de las propiedades, en especial en las zonas de mayor poder adquisitivo.

Desde siempre, los argentinos estamos acostumbrados a períodos en los que perdemos dinero -tal vez los más- y otros en los que ganamos. A lo que no estamos acostumbrados es a escenarios como el actual, en el que perdemos con todas nuestras inversiones… salvo una. Arranquemos con los ladrillos.

La realidad es que hasta fines del siglo XIX lo usual era ser inquilino, con los inmuebles concentrados en las manos de quienes los alquilaban o los que lo cedían a sus trabajadores (los “rentier”).

El acceso universal a la vivienda propia -considerado como un derecho- es un fenómeno que tiene menos de 80 años

El acceso universal a la vivienda propia -considerado como un derecho- es un fenómeno que tiene menos de 80 años

La revolución industrial con la masificación de la clase media comenzó a cambiar esto y tras la Segunda Guerra Mundial se inició un proceso de democratización de las viviendas (La gran hipotequización: Financiamiento de las viviendas, crisis y ciclos de negocios; O.Jorda, M.Schularick y A.Taylor, 2014), que siguió hasta nuestros días.

Así el valor de “las casas”, que en el período 1770-1870 promediaba poco más del 90% de ingreso nacional (EE.UU., Francia, Alemania y el Reino Unido) paso a representar el 270% cuando Thomas Piketty público su “Capital en el Siglo XXI, y posiblemente más ahora.

Por su valor, las viviendas constituyen hoy el mayor capital de la humanidad.

Por su valor, las viviendas constituyen hoy el mayor capital de la humanidad.

Según la gente de Savills Plc, posiblemente la firma inmobiliaria global más prestigiosa del mundo, el 46% del capital mundial estaba conformado en 2022 -todavía no publicaron los datos 2023- por valor de las viviendas residenciales.

Argentina está entre los países del mundo con menos “propietarios”

Argentina está entre los países del mundo con menos “propietarios”

En esto de la democratización global de las viviendas, dos fenómenos son particularmente interesantes, el primero es que en Asia el fenómeno arrancó a fines de los 1980s -África algo más tarde- y el segundo es que son los ex países comunistas los que han logrado la mayor tasa de propietarios del mundo.

Entre 1947 y 1960 se dio el mayor salto en el número de propietarios de viviendas en la Argentina. Desde el año 2001 el porcentaje de la población con “casa propia” se redujo en 6% y el de los que alquilan creció 6.3%.

Entre 1947 y 1960 se dio el mayor salto en el número de propietarios de viviendas en la Argentina. Desde el año 2001 el porcentaje de la población con “casa propia” se redujo en 6% y el de los que alquilan creció 6.3%.

Si bien entre nosotros se suele adscribir al General Juan D. Perón el vuelco a la tenencia de la casa propia -en primer lugar con una ley de alquileres que forzó a los propietarios de las viviendas a mal vendérselas a los inquilinos, y en segundo, la construcción de viviendas populares-, no debemos dejar de lado que lo sucedido formó parte de un proceso global que tuvo su mayor salto entre 1945 y 1960, en el cual la Argentina no se encuentra entre los países con el mayor número de propietarios.

Tras la Segunda Guerra Mundial es cuando se democratiza masivamente la tenencia de viviendas en Occidente

Tras la Segunda Guerra Mundial es cuando se democratiza masivamente la tenencia de viviendas en Occidente

«Per se», esto no es ni bueno ni malo: el PBI per cápita de los países con una proporción mayor de propietarios que el nuestro es u$s 30,250, los de una menor, u$s44,937; i.e. en los países más pobres se tiende a comprar “ladrillos”, posiblemente como forma de protección ante la incertidumbre, más que en los más ricos.

En el mundo, la población crece más que la provisión de viviendas.

En el mundo, la población crece más que la provisión de viviendas.

En los últimos años, este proceso de popularización de la vivienda propia parce estar ralentizándose. Si bien la caída de la natalidad global ha sido significativa, en prácticamente en todo el mundo la provisión de viviendas ha crecido aún menos, a la par que su precio ha venido aumentando más que los salarios, lo que ha hecho que el “sueño de la casa propia” este cada vez más lejano.

En el mundo, los salarios crecen menos que el precio de las viviendas y el sueño de “la casa propia” se aleja.

En el mundo, los salarios crecen menos que el precio de las viviendas y el sueño de “la casa propia” se aleja.

Esto ha generado una serie de cambios. Por un lado, la edad media de los propietarios ha ido creciendo en todo el mundo por encima del incremento en la expectativa de vida, especialmente a partir de la crisis de 2008: en 1993 el 59% de los propietarios de viviendas en los EEUU tenían menos de 55 años, hoy estos no llegan al 44%.

Los propietarios de las viviendas son cada vez más viejos

Los propietarios de las viviendas son cada vez más viejos

Por el otro, mientras los Millenials (aquellos nacidos entre 1981 y 1996 y que vivieron de lleno la crisis 2008 ) se muestran más escépticos respecto a la posibilidad y la conveniencia de tener su propia vivienda, quienes les siguen, los integrantes de la generación Z (nacidos entre 1997 y 2012, más golpeados por la Pandemia), son mucho más proclives a ser dueños de su propia casa.

Mientras los que tienen en entre 44 y 28 años se muestran escépticos frente a lo posibilidad y la ventaja de poseer su propio techo, los más jóvenes están mucho mas seguros.

Mientras los que tienen en entre 44 y 28 años se muestran escépticos frente a lo posibilidad y la ventaja de poseer su propio techo, los más jóvenes están mucho mas seguros.

Argentina, aún con sus particularidades, no ha escapado a ninguno de estos fenómenos, salvo que…

Un mercado que busca normalizarse

Si hay un consenso casi universal sobre que trajo de bueno el DNU firmado por Javier Milei el 20 de diciembre pasado es la derogación de la ley de Alquileres que había impulsado el Diputado Daniel Lipovetzky (PRO, línea Angelici).

A pesar que desde un principio tanto los inquilinos como los propietarios se manifestaron en contra del pergeño de Lipovetzky, la ley fue finalmente aprobada en junio de 2020Las bromas decían por entonces que había hecho falta un presidente como Alberto Fernández para conseguir que se refrendara semejante monstruo.

Lamentablemente las peores predicciones no se equivocaron, ante el riesgo contractual los propietarios prefirieron retirar sus inmuebles de “la oferta para alquilar” y en todo caso venderlos. La menor oferta arrendable derivó en una suba real en el precio de los alquileres, complicado por una creciente inflación y en una baja en el precio de las propiedades ante el incremento de las ofertas de venta.

Antes de tres años el mismo gobierno que la había implementado comenzó a estudiar la derogación de la ley , si bien su creador seguía defendiéndola a raja tabla , introduciendo una serie de modificaciones en octubre del año pasado que no alcanzaron a morigerar el daño causado.

La ley Lipovetzky fue “un monstruo” para los inquilinos. La desregulación de Milei, ha comenzado a mejorar su situación (promedio, Properati, UADE, UCEMA).

La ley Lipovetzky fue “un monstruo” para los inquilinos. La desregulación de Milei, ha comenzado a mejorar su situación (promedio, Properati, UADE, UCEMA).

Bastan apenas un par de ejemplos para demostrar que efectivamente la Ley Lipovetzky fue un monstruo: desde principios de 2020 hasta noviembre del año pasado el pecio del alquiler de un departamento de dos ambientes en CABA (D.G.E.yC. del Min.Fin. CABA) subió 52% en dólares, 81% en términos reales y 103% en términos del RIPTE. Se hizo imposible para los inquilinos alquilar. Frente a esto valor del metro cuadrado se redujo en torno al 20% en dólares y la cantidad de metros cuadrados que se podía comprar con un salario promedio disminuyo 27% (Informe del Mercado Inmobiliario e Índice de Salario Real del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa). Se hizo ruinoso para los propietarios tener propiedades o para quienes quisieran adquirir una, hacerlo.

La Ley Lipovezky fue el clavo final que pinchó la burbuja inmobiliaria del Pro. La liberalización del sector apuntaló los precios, pero aun esta lejos de cualquier cosa parecida a un rally

La Ley Lipovezky fue el clavo final que pinchó la burbuja inmobiliaria del Pro. La liberalización del sector apuntaló los precios, pero aun esta lejos de cualquier cosa parecida a un rally

El efecto de la eliminación total de los últimos vestigios de la Ley Lipovetzky y la recuperación de las seguridad jurídica entre los contratantes fue inmediato y merced a la creciente oferta de propiedades los precios de los alquileres se redujeron 6%, en dólares, 35% en términos de salariales y 41% en términos reales entre noviembre y fin del mes pasado. Entre tanto, el número de unides en venta y vendidas se disparó y por primera vez en más de 4 años, los precios de las propiedades dejaron de caer y comenzaron a subir.

Los créditos son importantes y ayudan, pero el sector inmobiliario argentino se desarrolló aun sin ellos, de hecho, los argentinos tienden a ser propietarios de sus viviendas, más que los Norteamericanos (encuesta Zonaprop, mes de mayo)

Los créditos son importantes y ayudan, pero el sector inmobiliario argentino se desarrolló aun sin ellos, de hecho, los argentinos tienden a ser propietarios de sus viviendas, más que los Norteamericanos (encuesta Zonaprop, mes de mayo)

Esto merece un par de observaciones: el efecto de los nuevos créditos UVA y la lenta aparición de otras alternativas por ahora no es más que algo especulativo, así que más que una suba impulsada desde la demanda, el motor de este movimiento parece ser el aumento del pecio de la construcción que se refleja de manera directa sobre el de las unidades a estrenar (según la UADE trepan 6.7% desde noviembre, frente a 2.5% de las usadas).

¿Dónde está parado el inversor “en ladrillos”?

Sin dudas que, con la desregulación muchos alquileres se han disparado hasta lo absurdo y son más de uno los que están “achicándose” o mudándose a zonas “más baratas”, en un proceso paralelo a lo que es el vuelco hacia las “segundas marcas”.

La presión por alquilar se corrió hacia los barrios “menos chetos”

La presión por alquilar se corrió hacia los barrios “menos chetos”

A nadie le gusta “ser o sentirse más pobre” pero afortunadamente la mayor oferta de inmuebles ha hecho que este cambio no sea traumático, derivando en muchos casos en una disminución en términos reales de lo que efectivamente pagan los inquilinos.

La contracara de esto es que estamos viendo una caída en el retorno real de las propiedades (según la gente de Zonaprop de un bruto anual del alquiler de 5.75% en noviembre pasado, a 4.9% ahora), en especial en las zonas de mayor poder adquisitivo (Palermo con 3.9% Retiro y Belgrano con 4.1%, son los barrios menos redituables, mientras Lugano, 7.3%, La Boca, 6.4% y Parque Avellaneda son los que dejan el mayor margen).

La rentabilidad de las propiedades en alquiler ha caído desde la llegada de Javier Miilei

La rentabilidad de las propiedades en alquiler ha caído desde la llegada de Javier Miilei

Esto no alcanza a ser compensada con la leve suba de los precios en dólares (para la UADE 4.8% desde noviembre y para UCEMA 5.5%, Zonaprop habla de 3% para lo que va del año y 4.2% en los últimos 11 meses), una suba que en pesos se transforma en una caída en términos reales en torno al 30% desde que Javier Milei es presidente.

Solo queda la apuesta por el futuro

Mas tarde o más temprano, las grandes crisis argentinas fueron seguidas por un importante incremento de valor de las propiedades, de distinta magnitud y duración: entre 1976 y 1981 tuvimos una suba de 306% en dólares, 1989-93 de 150%, 2002-12 de 252% y 2013-18 de 34%.

Históricamente las grandes crisis argentinas fueron seguidas por subas significativas en el precio de las propiedades.

Históricamente las grandes crisis argentinas fueron seguidas por subas significativas en el precio de las propiedades.

La llegada del nuevo gobierno hizo soñar a muchos que entonces tendríamos un período de bonanza al menos igual o mejor al de los primeros años de la gestión de Mauricio Macri.

En términos reales los precios de las propiedades están muy lejos del nivel de noviembre pasado, y en dólares ganan menos de la mitad de lo que suma el índice S&P500 en lo que va del año.

En términos reales los precios de las propiedades están muy lejos del nivel de noviembre pasado, y en dólares ganan menos de la mitad de lo que suma el índice S&P500 en lo que va del año.

Sinceramente no sabemos si será así o no (ojalá se dé), lo único concreto es que por ahora no tenemos nada parecido a un boom inmobiliario. A lo más podríamos hablar de que el descreme de la burbuja inmobiliaria macrista parecería dar algunas señales de haber llegado a su fin y que quienes invirtieron en ladrillos en los últimos seis años, lo más probable es que sigan perdiendo dinero por un tiempo, especialmente frente a la inflación.